阳光保险收购水晶宫酒店能有多少回报？

位于曼哈顿西53街20号的现代艺术馆对面的水晶宫(Baccarat)酒店，在灯光下闪闪发光，尽管一些细节尚未敲定。据酒店网站介绍，酒店将于3月9日开业.

虽然水晶宫尚未开门，但阳光保险集团已同意购买由喜达屋资本建造的新酒店，价格为2,230万美元。酒店的运营继续由喜达屋资本通过长期合同管理，。

二月份纽约创纪录的寒冷不会阻止中国人投资美国的商业地产。2月20日，私人股本巨头黑石集团(Blackstone Group)同意以4亿至5亿美元将位于曼哈顿第五大道717号的22层办公楼出售给安邦保险(Anbang Insurance)，后者此前曾以4亿至5亿美元收购了华尔道夫酒店(Waldorf Hotel)。

那么，“征服”了纽约地标的中国保险大亨们，能从曼哈顿的房地产投资中获得多少回报呢？

难以估计现金流

很少有酒店在开业前易手。“这只是在一个非常强劲的市场。”酒店咨询公司纽约大学(New York University At Lodging Advisors)旅游和酒店中心助理教授汉尼西(Sean Hennessey)告诉“第一财经日报”(First Financial Daily)，“有很多方法可以对酒店进行估值，其中最可靠的是现金流估值。但与办公楼不同，酒店不可能有长期租赁合同，因此，不开门就很难估算现金流。”

酒店经理罗伯特·A·罗赫(Robert A.Ruch)告诉记者：“去年纽约市的酒店客房入住率为85%，平均每晚263美元。”“”考虑到去年纽约市的酒店客房数量增加了5%，再加上超级碗的影响，去年的入住率和每晚房价可能已经达到顶峰，与去年持平。由于水晶宫酒店地理位置优越，预计入住率将达到平均水平，尽管房价高于每晚平均水平。``

据酒店介绍，水晶宫酒店占地1-12层，共50栋楼，拥有114间客房。一晚的廉价729美元，超过1/3的初级套房，一晚超过18，000美元的豪华套房。

在如此高的单价和高入住率下，水晶宫酒店的总收入看起来不错。但一些专家表示，经营一家酒店的成本并不低。虽然阳光保险集团与喜达屋资本达成的具体协议尚未公布，但尚不清楚阳光保险向喜达屋支付的酒店管理费如何计算，但根据行业平均水平，管理费约占房费的1%。由于房产税尚未开征，酒店所产生的房产税、酒店经营所产生的营业税、维修费也不清楚，现金流量难以估计，总价值难以计算。

短期回报有限

虽然现金流难以估计，但豪华酒店的年净现金回报率通常在3%至4%之间，与30年期住房贷款利率相似。至于酒店本身的价格上涨所带来的资本收益，则取决于进入和离开市场的时间。

阳光保险集团平均每个房间支付220万美元，根据酒店数据提供商str Analytics的数据，太阳保险交易的价格创造了历史最高纪录。尽管印度撒哈拉以南地区集团2012年收购纽约市标志性建筑广场酒店(NewYorkCity地标性建筑广场酒店)75%的价值高于每间客房的单价，但该价格实际上涵盖了用作零售商店的面积和75%的土地权，但该房间还包括一套价格较高的公寓。

阳光保险公司正在购买 12 楼的所有酒店。 目前喜达屋在售的是 12 楼以上的公寓，均价为每间 600 万美元。

“具体的协议还不清楚，”Hennessey告诉记者。“通常，酒店和公寓的所有者分享建筑物的土地权利和利益。”土地是房地产价值的一部分，可以随着时间的推移而增值。按面积计算，水晶宫酒店的建筑面积不到1/4，土地不到1/4，远远低于印度撒哈拉集团在广场酒店交易中购买的比例。

作为对酒店未来的回报，里奇告诉记者：“曼哈顿酒店的价格在2007年至2008年达到了顶峰。入住率和平均每晚价格也超过了前一个峰值。”

对于未来的价格走势，Hennessey说：“曼哈顿酒店的价格在2009年3月一路走强后触底。”但市场上有很多新酒店，我认为价格可能在2014年下半年达到顶峰。在短期内，投资酒店的回报是相当低的。希望在下一次危机中酒店价格能达到软着陆。“

由于房价太高，纽约的房地产价格可能会很低，如果房价不能一路上涨，完全依靠租金收入。安邦保险(Anbang Insurance)去年收购了华尔道夫酒店(Waldorf Hotel)。据媒体报道，安邦保险计划在2月底完成交易后，翻修华尔道夫酒店(Waldorf Hotel)，并将部分客房改建为待售公寓，以提高回报率。

美国一家大型银行的利率研究人员告诉本报，就投资回报而言，纽约的房地产市场很难与其他美元资产相比具有吸引力。他认为，中国公司收购纽约房地产的最大好处是避免的风险，而且由于房地产价格的透明度，房地产投资不必担心投资收益的变化和价格波动造成的损失。(案文/周佳)